Bien négocier son prêt bancaire

Pour comparer deux offres de prêt, attachez-vous non pas uniquement au taux pratiqué mais aux remboursements mensuels (Taux Effectif Global) et aux frais divers (frais de dossier, assurances, frais d’hypothèque ou équivalent).

Avant de contacter les banques :

* établissez votre budget précis comportant tous les postes de dépenses (on en oublie toujours !) pour déterminer le montant total dont vous aurez besoin (apports personnels + prêts)
* déterminez le montant total des prêts complémentaires dont vous pouvez bénéficier et quelles charges mensuelles ils représentent.

Rappelez-vous que la banque qui vous offre un prêt n’a pas à exiger la domiciliation de vos salaires dans son établissement. Sachez que tout se négocie : le taux bien sûr mais aussi les frais de dossier et les assurances. Plus votre apport personnel sera grand, plus vous aurez du "poids" pour faire baisser les taux ...

Certaines banques proposent des prêts modulables dont les remboursements mensuels peuvent être revus à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de vos revenus.

Si le prêt proposé n’est pas modulable, exigez du banquier la possibilité de remboursements anticipé sans frais et sans contrainte de montant minimum.
Faites vous bien préciser les modalités de ces remboursements anticipés (montant minimum, périodes possibles). En général, les banquiers réclament en cas de remboursement anticipé une indemnité qui peut aller jusqu’à 3% du capital restant dû avant le remboursement. Certains contrats exigent des remboursements anticipés de montant minimum correspondant à 10% du prêt.

N’oubliez pas que les remboursements anticipés diminueront d’autant plus le coût total des intérêts de votre emprunt que vous les faites en début de prêt. En effet, selon le principe d’amortissement, les mensualités en début de prêt servent principalement à payer les intérêts. La proportion diminue au cours de la durée du prêt ; c’est ainsi que les mensualités en fin de prêt remboursent principalement le capital. Un remboursement anticipé en fin de prêt n’a donc aucun effet bénéfique.

Faites jouer la concurrence

Sachez que pour faire jouer la concurrence, il faut donner des éléments écrits au banquier avec lequel vous êtes en contact (offre de prêt d’une autre banque,liste de taux ...).
En effet, le chargé de gestion n’a pas toute latitude pour fixer les taux et il ne pourra négocier avec son supérieur qu’à l’aide de preuves tangibles.

- Par un organisme gérant le "1% logement"

Si vous êtes salarié, contactez un organisme de 1% logement (le services ressources humaines de votre employeur vous donnera des coordonnées).

Généralement, cet organisme tient à jour la liste des taux pratiquées par les différents établissements bancaires de votre région en fonction du type de prêt.

Cette méthode est sans doute la plus efficace pour trouver les meilleurs taux. Il suffit de montrer cette liste à la banque de votre choix qui s’alignera certainement.

- Par fax

Pour gagner du temps, vous pouvez aussi faire un "mailing" par fax aux établissements bancaires de votre ville. Certains banquiers conservateurs risquent de trouver la démarche cavalière, mais elle vous évitera de vous déplacer dans toutes les agences.

- Par internet

De nombreux sites internet offrent des services de courtiers en prêts bancaires. A condition de laisser vos renseignements sur leur serveur (vos coordonnées, salaires, montant de l’acquisition...), ils contacteront pour vous un certain nombre de banques ... pas toutes loin de là mais un de leur intérêt est d’avoir pour partenaires des banques pas très connues auquelles vous n’auriez peut-être pas pensé. Cependant, trop d’offres ne mentionnent pas les frais de dossier ni les coûts de l’assurance.

Parmi les sites les plus connus, citons : Discountis, Meilleurtaux, Panoranet, E-loan, Votreprêt, Sélectaux, 123prêt, Créditclic, Crédit-on-line et PrêtWeb.
Selon une étude menée par le mensuel Capital en septembre 2000, seuls trois se distingueraient : Discountis, Meilleurtaux et Panoranet.

- Par les courtiers traditionnels

Vous pouvez également contacter des courtiers en prêts bancaires qui ne sont pas sur internet. Vous les trouverez dans les pages jaunes, rubrique "courtiers financiers".

Assurance décès invalidité

Tous les banquiers proposent leur propre assurance dans leur offre de prêt. Rien ne vous oblige à contracter cette assurance. Comparez les tarifs avec les companies d’assurances, souvent moins chères (de -20% à -40% si vous avez moins de 40 ans).

Lisez et comparez bien les clauses de limitation de garantie : couvrent-elles uniquement la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ou bien également une incapacité temporaire totale (ITT) ?
Parmi les clauses les moins restrictives, ne pas confondre l’incapacité permanente totale de travail (IPT) pour laquelle l’assurance ne vous couvrira que si vous ne pouvez plus exercer aucun métier et l’invalidité professionnelle pour laquelle l’assurance vous couvrira dès lors que vous ne pouvez plus exercer votre métier actuel.
Si vous êtes pianiste ou pilote de ligne (ou tout autre profession à haut revenu et basée sur des capacités physiques et/ou intelectuelles spécifiques), vous avez bien entendu intérêt à exiger cette dernière clause.

Attention également aux clauses de limitation de garantie basées sur des sports dits "à risque" ou sur d’autres activitées plus anodines (p.ex. accident qui surviendrait lors de l’utilisation d’un vélomoteur ou d’un moto). Voici quelques clauses suffisamment vagues pour laisser libre cours à toute interprétation lors d’un procès entre l’assureur et l’assuré !

• « la pratique dans le cadre de compétitions amateurs et/ou en tant que membre d’une fédération et/ou d’un club, d’une activité sportive nécessitant ou non l’usage d’un engin à moteur. »
• « la pratique de sports dangereux tels que le bobsleigh, moto neige, vélo à ski, la pêche ou la plongée sous marine avec équipement autonome, le vol à voile, la spéléologie, l’escalade, l’alpinisme, le saut à l’élastique, le canyoning, un sport nautique, le catamaran »

Enfin, avant de faire votre choix, renseignez-vous sur ce qui est déjà couvert par d’autres assurances (assurances personnelles, prévoyance de votre employeur, etc).

Assurance chômage

Avec la montée du chômage, les taux des assurances chômages sont devenus prohibitifs (environ 0,3%) pour des garanties assez limitées dans le temps.
Souvent, les contrats précises que les sommes versées en cas de perte d’emploi doivent ensuite être remboursées sous forme d’emprunt dès le retour à l’emploi.

L’assurance chômage n’est pas obligatoire.
Avant de la contracter ou non assurez-vous de ce qu’elle vous apporte et faites un bilan personnel :

• auriez-vous droits aux Assedic dans le cas d’une perte d’emploi ?
• votre métier est-il porteur ?
• travaillez-vous dans un secteur d’activité dynamique ?
• êtes-vous mobile géographiquement et prêt à revendre votre future maison le cas échéant ?
• si oui, la revente de votre maison est-elle susceptible de couvrir tous vos frais de construction ?
• votre emprunt principal arrivera-t-il à échéance avant que vous ayez la cinquantaine (âge où il devient statistiquement plus difficile de retrouver un emploi) ?
• votre emprunt est-il modulable ?
• votre conjoint(e) travaille-t-il (elle) ?
• quel pourcentage de vos revenus, le remboursement de vos emprunts représente-t-il ?

Frais d’hypothèque

Pour éviter les frais d’hypothèque, certains organismes peuvent se porter caution pour vous comme le Crédit Logement. A la différence des frais d’hypothèque, cet organisme vous reverse 80% de vos frais au terme du prêt.
Renseignez-vous auprès de votre banquier.

A propos ...

L’origine du mot crédit, tout comme le Credo vient du verbe croire. Si le Credo désigne la croyance en Dieu, le crédit signifie lui que la banque vous a prêté de l’argent et croit que vous allez la rembourser.

Les prêts : critères de choix

Depuis quelques années, la variété des types de prêt s’est considérablement étoffée. A vous d’en tirer parti afin de minimiser l’impact de la hausse des taux.

Pour faire le choix de votre prêt, sachez examiner votre situation actuelle en terme de revenus, mais aussi votre situation probable à l’échéance de quelques années.

Voici quelques indications concernant les prêts que vous pouvez choisir en fonction de votre situation. Rien ne vous empêche cependant d’opter pour le cumul de plusieurs types de prêts afin de ne pas mettre « tous vos oeufs dans le même panier ».

Intéressant : certains établissements (Woolwich ...) proposent des prêts mixtes qui couplent au sein d’un même contrat de prêt un crédit à taux fixe et un crédit à taux variable "capé".

Votre apport personnel est très faible voire inexistant.

Dans ce cas, vous allez certainement devoir vous endetter lourdement et sur une longue période. Les montants de vos remboursements vont atteindre le maximum, soit 33% de vos revenus.

Vous cumulez ici les désavantages :

• les prêts à taux variables seront beaucoup trop risqués pour vous dans la mesure où une augmentation des mensualités pourrait mettre votre situation financière en péril.
• les taux des banques sont plus élevés pour les prêts à longue durée (20 ans et plus)
• le coût des intérêts sur la durée du remboursement devient souvent plus cher que le montant emprunté lui-même.

Dans ce cas particulièrement, négociez la possibilité de faire des remboursements anticipés sans frais et "serrez-vous la ceinture" les premières années afin de pouvoir rapidement effectuer de tels remboursements.

Vous avez un apport personnel et n’avez pas à atteindre l’endettement maximum.

Votre apport personnel et les prêts annexes que vous avez pu souscrire font que vous pouvez contracter un prêt qui représentera moins de 20 % de vos revenus.

Si vous acceptez un léger risque, vous pouvez opter pour un prêt à taux variable sécurisé qui vous permettra d’obtenir au départ un taux inférieur de 0,5 1% à celui d’un taux fixe.
Plusieurs formules existent :

• les prêts à taux variable "capés" : le taux du prêt est variable, indexé sur le taux interbancaire européen ; mais son maximum est plafonné à un "cap" fixé lors de la souscription du prêt.
• les prêts à taux variable sécurisés : permet d’obtenir de meilleurs taux de départ que le précédent. En cas d’augmentation des taux, les mensualités sont tout d’abord augmentées dans la limite d’un plafond déterminé (p.ex. le taux d’inflation), puis si ce plafond est atteint et que les taux continuent de monter, la durée du prêt est allongée.
  Certaines banques spécialisées proposent avec ce type de prêt une limite maximale de 3 à 5 ans sur l’allongement de la durée du prêt en cas d’allongement des taux (Abbey National, Woolwich, Caixabank, La Hénin, ...)

Vous avez un bon apport personnel et des finances solides.

Si vous souhaitez contracter un emprunt sur une courte durée (moins de 10 ans) et acceptez le risque d’un prêt à taux variable pur, c’est à dire "sans filet" : alors vous pouvez obtenir des taux défiant toute concurrence (1,5 à 2 points de moins que les prêts à taux fixes !).

Faites-vous toutefois bien préciser toutefois les conditions de retour à taux fixe pour éviter tout dérapage. Comparez notamment l’augmentation qui résulterait du passage taux variable vers taux fixe avec la différence taux obtenu avec un prêt/taux fixe lors de la signature du contrat.

Vous êtes un très bon client de votre banque et avez un gros apport personnel.

Alors en négociant correctement, vous pourrez obtenir un taux fixe inférieur de 0,5 à 0,8 points au taux plancher de la banque. Dans ce cas, l’attrait des taux variables est nettement diminué.

En conclusion :

Si le vieil adage "on ne prête qu’aux riches" n’est plus tout à fait exact, il n’en demeure pas moins que les conditions d’obtention de votre prêt seront d’autant plus intéressantes que votre situation financière est saine.